三亚有个盘很神奇，本是同宗同姓的兄弟，但却嫡庶身份有别？
老大，名牌加身，疯狂热销。
老二，无名无姓，艰难求生。
这个项目，别看仅5栋楼，但风格各异，销售情况也各不相同。
今天盘的就是碧桂园与本地开发商合作建房的市区“神”（经）盘：国际传媒中心。
现在三亚市区一房难求，粉丝小伙伴看的心动不已，磨着楼Sir去踩盘！
我知道你很着急，但你先别急。
如果你也有关于购房的烦恼，也想要楼Sir给你出出主意，扫码进群，咱们慢慢聊。
商办产品能买吗？
也不怪小粉丝很激动，今天的盘先说卖点，看看有多少人也心动了！
三亚核心地段：身处中央商务区，项目左边200米免税店，前后300米都是三亚CBD的核心建筑；
｜国际传媒中心区位图
不限购不限贷，2.5万～6万/m²买三亚迎宾路核心资产（三亚均价将近4万/m²咯）；
三亚地标建筑，碧桂园荣誉开发。
｜国际传媒中心鸟瞰图
这三个卖点一出，阁下你又将如何应对？
稳住别慌，楼Sir出马，一扒到底！这类产品一般都有以下几点坑：
限制购买资格：仅限具有传媒属性的公司购买（魔高一尺...）；
难转手：二手房不对个人销售，销售建议把持有的公司进行转让（道高一丈...）；
高成本：每年需缴房产税，物业费6～7元/月·m²，水3.5元/吨，电0.33-1.54/度，持有成本实在不低。
商改住：钻空子，最后落得商不商，住不住，性质不纯粹，用的不舒爽。
突出的卖点VS明显的瑕疵，就像面对塌房艺人的粉丝，进退两难。
但是！谁能想到就是这样的楼盘，备案价6万+都抵不住狂销500+套，客户恨不得直接塞钱到开发商的口袋？！
这就是碧桂园·国际传媒中心的1号楼。
但同一块地上的另一栋楼，就没有那么好卖咯。
没有了碧桂园的牌子，一样的地段，产品，面积段，啥也不是就只能低价抛售！
碧桂园门面之作
开车在三亚迎宾路上，你很难会忽视这栋楼，它是目前三亚最高楼，总高170米，总层数47层，还是碧桂园开发的核心地标建筑物。
这栋楼像个沉默的巨人，灰扑扑地屹立在月川板块上，粉丝带楼Sir带登高望远，看他心动的原因。
｜迎宾路中轴线·楼Sir实拍
｜东岸片区·楼Sir实拍｜迎宾路中轴线·楼Sir实拍
这地段，这视野，很难不心动。
能拍出如此震撼景象的地方，正是购房者抢着买的碧桂园国际传媒中心1号楼。
官方宣传名：IMC云+，总高度约170米，是碧桂园海南区域开发建设的超高地标建筑。
位置：三亚市迎宾路海旅免税城旁；占地面积：3.3万方；
建筑面积：16万方；建筑高度170米，共有47层，523户；
|国际传媒中心1号宣传材料
早在2022年开盘时就已被各路买家抢购一空，甚至连大悦城都要惧它三分。
翻看楼盘销售备案数据，发现一号楼523户已经销售99.99%。
|国际传媒中心1号楼备案情况·紫色为已售
据悉这栋楼应该是2023年12月交房，现在应该是紧张的内装阶段，但毫无施工动静，怎么肥四？咱们进售楼部问问看。
探秘售楼部
网上是提示碧桂园传媒中心的售楼部在迎宾路上，长这样。
|碧桂园售楼部
楼Sir在工地附近找了一圈，也没找到碧桂园的售楼部。
最后在整个工地的角落里找到了“IMC国际传媒中心”销售中心，长这样。
|现在不起眼的售楼部
整个现场没有任何关于碧桂园的标识，更奇怪的是沙盘里对1号楼地标“楼王”的弱化，才发现，现在卖的是3号楼，开发商也是本地的，而且现场的格调和碧桂园也相去甚远。
|售楼部沙盘
现场营销推广物料，也是绝口不提碧桂园。
|售楼部宣传物料
销售员热情的接待了楼Sir，上楼看房，下楼算价，一套流程下来，Sir发现这楼盘操作也太多了！
公开违反“商改住”禁令，卫生间、厕所、厨房都提前隔好。销售小哥说，我们可能会有天然气，还配置了阳台，这生活氛围不要太浓厚。
如此明显的居住格局，我就不多点评了（懂得都懂）。｜现场户型模型破解企业购房限制：销售说注册一家带有传媒属性的公司，即可获得购房资格。
不得不说，办法总比困难多。
｜现场销售介绍
工程抵款房骨折价甩卖，销售小哥拿出2.55万/m²的价格，小声介绍，如果预算有限，可以考虑工程抵款房，项目仅限全款。
“原价182万（单价2.75万）的房子，169万就能拿下。条件是需要将50万左右的房款转给个人。”
|3号楼算加单
楼Sir敏锐的察觉到，销售员说的「工抵房」，几乎在售的每层楼都有，难不成资金很紧张？
碧桂园占股55%的楼盘叫卖工抵房，是很缺钱吗？（诡异）
解码项目
从售楼部出来，楼Sir才把情况摸清楚。
原来，碧桂园只参与了国际传媒中心项目的1号楼开发与销售，现在售楼部是本地开发商三亚允达置业有限公司。
一块地，两个团队分别开发、销售，看这楼体就能发现不是一个“娘胎”里出来的。
|国际传媒中心工地实拍
无论是开发商允达置业，还是投资商碧桂园，都将对方藏在身后，避而不谈。
看起来像是一个不寻常的商业秘密。
故事开始于2016年12月，本土开发商海南允达成立了三亚子公司-三亚允达。
2017年3月就一锤定音，拍下炙手可热的月川片区控规YC2-39-1宗地，土地类型均为商务金融用地，成交面积共3.34公顷，成交金额为4.12亿元。
|当年拍地详情
同年4月碧桂园注资三亚允达，而后持续增资控股，形成如今的股权局面。
|三亚允达股权结构
目前看起来，就是个两家公司合作开发的故事，但从一个项目两种画风来看，事情并没有那么简单。
项目分为两期开发，一期的4、5号楼早在2020年就已经交付，当初售价2.8万/m²，位置紧邻免税店，满满当当的民宿已经开起来了。
|4、5号楼民宿兴旺
二期1、2、3号楼才是今天讨论的重点。
在小区的建筑风格来看，也能看出碧桂园只负责了迎宾路上地标建筑物——1号楼的开发、建设、营销推广等一系列工作。
说实话，碧桂园也是看人下菜碟，三亚这边它的项目动辄三四万起步，目前来看似乎有在用心做品控，还没听说质量方面出过大问题。所以有这个品牌加持，又有绝佳区位护体，难怪卖断货。
回看不是亲妈生的3号楼，连外立面都不高级。
｜3号楼实拍
再看3号楼销售情况，宣传的是带生活阳台，能自住。
目前同楼层正常房源3万/m²，工程抵款房2.7万/m²（还能更低），骨折价的条件是只需要将近50万的房款汇入神秘人账户。
这价格，这区位，简直是骨折价，但竟鲜有人问津。
|传媒中心3号楼销售情况
而2号楼已经取得了预售证，备案价在4.5万/m²左右，产品属性为写字楼，面积段在43～120m²不等，现场尚未开放销售。
与现场施工人员咨询了解到，2号楼也是本地开发商负责销售，和碧桂园无关。
|右边建筑为2号楼
一圈看下来，楼Sir觉得如此好地段，价位也相当实惠，心动在所难免。低于市场价7折左右，掐指一算商改住好像也不是不行，毕竟不到200万住进三亚市中心核心CBD，周边住宅4万/m²起。
到底行不行？？楼Sir回去认真考虑了一晚上，感觉还是：不行！
认真解答
回到开头小粉丝的提问，这个房能不能买？结合楼Sir挖到的信息给出的答案如下：
工抵房能不能买？
债务关系纷繁复杂，买到手的房可能不是你的，特别是传媒中心需要将一笔近50万的房款转给神秘人，风险陡增。
由于房款未直接支付给房地产开发商，如后续发生纠纷，比如房地产开发商一房二卖、主张购房人未支付或者未足额支付购房款、房地产开发商债权人不认可工程承包方对房地产开发商的债权或者不认可购房人已经支付购房款，购房人会产生额外的举证义务。
如果非要买（拦不住），注意一定要取得工程承包方和房地产开发商确认的三方协议或者其他作出抵销房款意思表示的文件。
商改住能不能买？
1、商不商、住不住，楼上喝着咖啡的白领在加班，楼下民宿蹦迪咚咚响，隔壁还有宠物店、美甲店在营业，想想都觉得脑瓜疼。
特别是楼Sir去看房的3号楼，三梯八户，全住满人坐电梯得排队，这画面我不敢看。
2、物业费6元/m²，电费采用梯度收费0.33-1.54元/度，三亚这天气，差不多有半年都得全天开空调，怕是要买得起住不起。。
3、“商改住”是违法的，但销售不明说，购房者得心中有数才行啊。
4、关于投资，咱就按170万总价算，租金3万/年（超级乐观），得56年回本，还不算转手交易税、每年持有的房产税、更不提能不能租到3万/年。
连广东公寓顶流都掉价了，你猜人口仅100万的三亚情况会好多少？
最后粉丝小伙伴表示已经很冷静，你呢？有啥想法咱们评论区见。
楼Sir有话说
国际传媒中心地段当然非常好，ZF规划时的确用心了。
整个小区的地块属性为商业金融用地，小区的案名：国际传媒中心，也透露出开发之初的期待与野心。
|地块竞拍所需条件
但单就目前的销售状况来看，整个项目在市场上的宣传还是可居住，国际传媒中心的影子不见踪迹。
｜传媒中心卖点宣传
连碧桂园销售的1号楼，门口的招牌也是酒店托管，国际传媒中心的业务在哪里，我们不得而知。
自贸港也好、中央商务区也罢，都是树干，唯有枝桠挂上成熟的果实，这棵树才值钱。
如果迎宾路上的大小开发商都拿着规划好的商业用地，掏空心思变成房子去销售，那谁来结果，谁来建设自贸港，谁来承担起【国际化】、【传媒业】、【总部企业中心】的实质性运营。
规划在风中，这一题我不会。
关于这个盘，各位知道还哪些内幕，评论区留言走一波，也可以扫码进群，咱们私底下慢慢聊。
楼Sir踩盘
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